Действующее законодательство РФ не содержит понятия «дети». При этом в нем есть определения «малолетние лица» и «лица несовершеннолетние». К первым относятся дети, не достигшие 14 лет, ко вторым — подростки от 14 до 18.

В соответствии со ст. 21 Гражданского кодекса (ГК РФ) человек считается полностью дееспособным по достижении 18 лет,  – Отметив совершеннолетие, он вправе самостоятельно решать, где и с кем ему жить, продавать или сдавать свое имущество в аренду. Если же ребенок является несовершеннолетним или малолетним, для оформления сделок с недвижимостью необходимо письменное одобрение его законного представителя (в большинстве случаев-это родители) . А тот, в свою очередь, может дать согласие только после получения письменного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

При этом, согласие органов опеки необходимо только при продаже квартиры (доли квартиры) или иного объекта недвижимости, принадлежащего ребенку на праве собственности. Если же несовершеннолетний только зарегистрирован на этой жилплощади, одобрение опекунского совета на отчуждение жилого помещения не требуется.

Органы опеки следят за тем, чтобы в результате совершения сделки права несовершеннолетних не ущемлялись. И речь здесь идет не только о праве собственности. Будучи собственником квартиры либо ее доли, ребенок наделен правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Равноценность условий

 Конкретные критерии, на основании которых орган опеки и попечительства принимает решение о том, разрешить сделку или нет, на федеральном уровне законодателем не определены. Единственное, что проверяют чиновники, не ухудшаются ли вследствие сделки с недвижимостью условия жизни ребенка. При этом потребительские характеристики квартиры, приобретаемой взамен отчуждаемого жилья, включают в себя несколько параметров. Во-первых, размер помещения: площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в бывшей квартире.

Трудности возникают при так называемых разъездах, когда ребенок, например, из трехкомнатной квартиры в силу семейных обстоятельств переезжает в двухкомнатную. Даже если его доля стоит столько же, все равно нарушается право пользования, ведь раньше в его распоряжении было три комнаты в квартире, а теперь будет только две.

Кроме того, новая квартира должна находиться в районе, городе или населенном пункте, который не уступает по своему статусу предшествующему месту проживания. Иначе у органов опеки могут появиться дополнительные вопросы.

Документальный вопрос

Наметив сделку, родители должны подать в органы опеки соответствующее заявление. Сроки рассмотрения заявлений устанавливаются муниципалитетами, и в среднем составляют от десяти дней до месяца в зависимости от сложности ситуации.

Чтобы опека дала согласие на проведение сделки, родителям будет необходимо предоставить подписанный предварительный договор купли-продажи новой квартиры. Затем, по истечении сроков, указанных в предварительном договоре, родители обязаны отчитаться перед опекой о совершившейся сделке и предъявить в органы опеки зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права в пользу ребенка. То есть, разрешение опека выдает на конкретную сделку, и в нем же прописываются сроки предоставления документов, подтверждающих совершение купли-продажи.

Нередко органы опеки отказывают в разрешении на проведение сделки, но, справедливости ради, надо сказать, что немотивированных отказов встречается мало. Поэтому следует заранее учесть все требования к приобретаемому жилью.

Если все-таки получен отказ, родители могут оспорить решение опеки в суде. Срок на обжалование отказа опекунского совета на продажу имущества несовершеннолетнего установлен в пределах трех месяцев. Данные права предусмотрены гл. 25 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ). Кстати, известны случаи, когда родителям удавалось убедить работников органов опеки изменить решение. Для этого они приглашали их посмотреть квартиру, которую планировали купить, чтобы убедиться, в данном конкретном случае права ребенка ущемлены не будут.

Отдать дешевле?

Бытует мнение, что покупка квартиры, в которой прописан или является сособственником ребенок, - это сплошная головная боль для риэлтора и покупателя. Опека ведь может не одобрить сделку, и покупатель просто потеряет время. Или, чтобы привлечь покупателя, стоит немного снизить цену и тем самым компенсировать возможные задержки по совершению сделки?

Однозначного мнения на этот счет нет. Одни считают, что наличие в числе собственников несовершеннолетних детей, как правило, настораживает покупателя. Другие- что ничего страшного в данной сделке нет.

Необходимость получения разрешения органов опеки — это дополнительная процедура, которая требует времени для сбора необходимого пакета документов  и получения Постановления на проведение сделки. В результате- период подготовки к продаже несколько удлиняется. В вопросах стоимости такой квартиры продавцы и покупатели договариваются, как и в обычной сделке. Во всем остальном для профессионалов- риэлторов подобные сделки – обычное дело.